KPR Syariah dengan KPR Konvensional, Mana Cicilannya yang Lebih Murah?

30 Nopember 2023 · 3 min read Author: Wita Lestari

KPR syariah banyak dipilih sebagai pembiayaan kepemilikan rumah. Tapi jika dibandingkan dengan KPR konvensional, kira-kira mana cicilannya yang lebih murah?

KPR syariah saat ini banyak dipilih untuk membeli hunian. Mungkin termasuk kamu? Tapi, kamu mungkin masih ragu untuk ambil KPR syariah karena cicilannya kok lebih besar dibandingkan KPR konvensional? Gak jadi aja deh beli rumahnya!

Terkesan punya cicilan lebih mahal, pahami dulu cara kerja KPR syariah

Eitsss, tunggu dulu! Kalau melihat cicilannya di awal tenor, mungkin saja KPR Syariah tampak lebih mahal daripada KPR konvensional, tapi sebenarnya gak gitu juga. Seperti dikutip dari Kompas.com, Jumat (3-8-2018), simulasi dengan kalkulator Bank BTN. Semisal rumah yang mau kamu beli harganya Rp300 juta dengan uang muka (DP) 0% dan tenornya 15 tahun, suku bunga fixed 8% per tahun untuk KPR konvensional dan margin 14% per annum untuk KPR syariah. Maka cicilan KPR konvensional Rp2.920.739 dan cicilan KPR Syariah Rp5.166.667. Ya lebih mahal KPR syariah dong! Eitsss! Tunggu dulu.

KPR syariah memiliki konsep tanpa bunga

KPR Syariah konsepnya tanpa bunga, jadi dilakukan dengan akad murabahah, sebagaimana jual-beli jadi memberlakukan laba. Menurut Vice President Syariah Consumer Financing Group Head CIMB Niaga, Syaiful Huda, seperti dikutip dari sumber yang sama, tingginya cicilan KPR Syariah disebabkan oleh margin yang digunakan sudah tinggi sejak awal, tapi sifat margin tersebut adalah flat hingga masa cicilan (tenor) berakhir.

Sementara KPR konvensional, bunganya naik turun

Sementara kalau KPR konvensional suku bunganya floating, hanya flat untuk masa cicilan tertentu semisal 2 tahun. Setelah masa flat, ada pemberlakuan suku bunga baru yang bisa saja lebih besar (floating-nya naik). Menurut Huda, beberapa bank konvensional menawarkan sistem bunga flat rendah hanya untuk jangka waktu tertentu, setelah itu kan floating mengikuti pergerakan pasar yang pastinya bakal meningkat (fluktuatif).

Kalau dikalkulasikan betul-betul, jumlah cicilan berikut bunga pada KPR konvensional atau laba pada KPR syariah, akan sama saja pada saat masa cicilan (tenor) berakhir. “Totalnya hampir sama karena setelah itu bank konvensional melakukan adjusment kan, floating-nya ada yang 13 persen,” kata Huda.

Kalau kamu memang memilih KPR syariah berdasarkan keyakinan bahwa itu KPR yang halal, maka gak masalah. Kelihatannya aja cicilannya lebih gede daripada KPR konvensional, tapi kalau ditotalkan sih sebenarnya sama aja.

Supaya makin jelas, simak simulasinya berikut ini

Kalau cicilan per bulannya saja sudah Rp5 jutaan, berapa besar gaji minimal yang harus dimiliki calon pembeli rumah? Kalau mengutip Kompas.com, Minggu (5-8-2018), yang telah menghitungnya dengan kalkulator Bank BTN, minimal gaji adalah Rp15,48 juta.

Skema pembayaran yang digunakan adalah akad murabahah dengan margin per annum 14%. Dengan skema ini tenor maksimalnya harus 180 bulan atau 15 tahun.

Merujuk Bank Indonesia (BI), besar cicilan maksimum KPR yaitu 30% dari total gaji, maka minimal gaji yang harus dimiliki calon pembeli untuk beberapa harga rumah adalah sebagai berikut: