Panduan Proses Jual Beli Rumah Warisan: Persyaratan, Dokumen, Hingga Perhitungan Pajaknya

Ketika menjual rumah hasil warisan, prosedurnya hampir mirip dengan menjual rumah biasa. Namun, ada beberapa perbedaan  pada persyaratan, dokumen, hingga pajak yang dikenakan. Begini proses jual beli rumah warisan!

Lantaran orang yang hadir menandatangani akta jual beli adalah ahli waris (bukan orang yang namanya tercantum pada sertifikat), si penjual rumah akan diwajibkan untuk membayar pajak waris.

Selain itu, ada persyaratan serta dokumen-dokumen wajib yang harus kamu perhatikan ketika menjual rumah warisan.

Apa saja persyaratan dan dokumen yang dibutuhkan tersebut?

Yuk, simak bersama-sama proses jual beli rumah warisan di bawah ini!

Syarat Jual Rumah Warisan yang Sah 

Sumber: National Council on Aging

Dalam proses jual beli rumah warisan, nantinya pada proses di Kantor Pertanahan, tetap akan didahului dengan balik nama warisnya terlebih dahulu.

Namun demikian, dilansir dari Hukumonline, apabila terdapat harta warisan berupa tanah, para ahli waris dapat langsung menjualnya tanpa harus melakukan balik nama atas sertifikatnya terlebih dahulu.

Maka dari itu, yang harus dilakukan adalah membayarkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) warisnya.

Selanjutnya dilakukan proses jual beli seperti biasa.

Perhitungan Pajak Penjualan Rumah Warisan

BPHTB rumah warisan juga sering dikenal dengan istilah pajak waris atau BPHTB waris.

Pajak waris atau BPHTB waris adalah pengenaan pajak kepada ahli waris, sehubungan dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan dari pewaris kepada ahli waris.

Perhitungan pajak waris (BHTB waris) atas tanah dan bangunan adalah sebagai berikut:

• 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

NPOPTKP warisan besarnya berbeda untuk setiap daerah.

Misalnya NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp350 juta.

Sementara untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi adalah Rp300 juta.

Khusus untuk tanah atau bangunan dengan harga kurang dari Rp300 juta, ahli waris bebas dari pajak perolehan atas tanah atau bangunan tersebut.

Simulasi Perhitungan BPHTB Waris

Sumber: LoveToKnow

Supaya lebih mudah dalam mendapatkan gambarannya, berikut contoh simulasi perhitungan BPHTB waris:

A dan B adalah kakak beradik yang mewarisi sebidang tanah beserta bangunan di atasnya yang terletak di daerah Margonda, Depok, Jawa Barat seluas 100 m2.

Nilai NJOP daerah Margonda di tahun 2019 adalah sebesar Rp13 juta per meter.

Artinya jika ditotal, harga rumah tersebut menurut NJOP adalah sebesar Rp1,3 miliar.

Pemerintah Kota Depok menetapkan NPOPTKP warisan sebesar Rp300 juta. Jadi, besaran BPHTB yang mesti dibayar A dan B adalah:

• NJOP = Rp1.300.000.000
• NPOP = Rp1.300.000.000 (sama dengan NJOP total)
• NPOPTKP: Rp300.000.000 (Depok)
• BPHTB waris= 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
• 5 % x (Rp1.300.000.000– Rp300.000.000) = Rp50.000.000

Pajak dan Biaya Lainnya

Selain BPHTB waris, jenis dan perhitungan pajak yang ditanggung muncul dalam proses jual beli tanah warisan adalah sebagai berikut:

1. Pajak Penghasilan (PPH)

Sebagai pihak yang menjual atau memperoleh penghasilan dalam suatu perbuatan hukum maka ahli waris diwajibkan membayar PPH, sama seperti penjualan rumah pada umumnya.

Besarnya PPH yang harus dibayarkan:

• 5% x harga transaksi/NJOP (dipilih yang lebih besar)

2. BPHTB Pembeli

Besarnya BPHTB pembeli dihitung seperti proses jual beli biasa, yaitu:

• 5% (NJOP – NJOPTKP)

BPHTB Waris dan PPH akan dibebankan kepada ahli waris. Sedangkan BPHTB pembeli ditanggung oleh pembeli.

3. Biaya AJB

Sementara itu, biaya akta jual beli bisa (AJB) dipikul secara bersama-sama oleh penjual dan pembeli atau sesuai kesepakatan. 

Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB.

Atau jika tak bisa hadir, perlu dilampirkan Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris. 

Dokumen yang Wajib Ada Ketika Menjual Rumah Warisan

Mengenai dokumen-dokumen jual beli yang dibutuhkan dalam penjualan rumah warisan antara lain:

1. Surat Kematian yang ditindaklanjuti dengan akta kematian.
2. Surat Keterangan Waris (atau penetapan pengadilan agama tentang siapa saja ahli warisnya), karena surat tersebut sebagai sumber utama dan pertama untuk menentukan mengenai siapa-siapa saja yang berhak mewaris. 

Data tanah, meliputi:

1. Pajak Bumi dan Bangunan 5 tahun terakhir dan bukti bayarnya (asli)
2. Sertifikat tanah (asli)  
3. Izin Mendirikan Bangunan atau PBG (asli)
4. Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, air (bila ada)

Data Penjual dan Pembeli 

1. Perorangan

• Fotokopi KTP suami istri
• Fotokopi kartu keluarga dan Akta Nikah
• Fotokopi keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

 2. Perusahaan

• Fotokopi KTP direksi dan komisaris yang mewakili
• Fotokopi Anggaran Dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
• Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan Terbatas atau Surat Pernyataan untuk menjual sebagian kecil aset

3. Ahli Waris

Jika suami/istri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah ahli warisnya.

Jadi, data-data yang diperlukan adalah:

• Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh lurah yang dikuatkan oleh camat
• Untuk WNI keturunan: Surat Keterangan Waris dari Notaris
• Fotokopi KTP seluruh ahli waris
• Fotokopi kartu keluarga dan akta nikah
• Bukti pembayaran BPHTB waris (pajak ahli waris)

Membeli Rumah Warisan Orang Tua dari Ahli Waris Mainnya, Bisakah?

Ketika warisan berupa rumah diberikan kepada anggota keluarga lainnya, bukan tidak mungkin kamu menginginkan rumah tersebut seutuhnya.

Apabila hal ini terjadi, kamu bisa saja mendiskusikannya kepada anggota keluarga yang lain.

Jika ahli waris satunya membutuhkan uang dan mau rumah tersebut dijual, maka para ahli waris bisa berunding dan bernegosiasi.

Ahli Waris 1 bisa membeli hak Ahli Waris 2 dan membayarkan sejumlah uang senilai hak tersebut.

Dengan begitu, ahli waris yang sudah setuju untuk dibeli hak-nya akan kehilangan hak atas warisan tersebut.

Jual Rumah Warisan dengan Aman di Rumah123

Bagi pemula, proses jual beli rumah warisan memang sedikit rumit.

Namun, pemilik properti bisa meminta bantuan notaris untuk mengurus proses tersebut.

Nah, jika sudah memahami prosesnya, pemilik properti yang ingin menjual rumah warisannya dengan praktis dan efisien, manfaat situs jual beli properti, seperti Rumah123.

Pasalnya, Rumah123 hadir sebagai platform jual beli properti online terkemuka yang dapat membantu memasarkan properti lebih cepat laku dengan jangkauan yang luas.

Lewat layanan Homeowner Rumah123, kamu dapat dengan mudah menjual properti, seperti rumah, apartemen, tanah, kosan, dan lainnya karena situs tersebut dikunjungi 21 juta pengunjung setiap bulannya.

Homeowner dari Rumah123 juga menawarkan fitur yang memudahkan pengguna, lo.

Berikut adalah fitur Homeowner Rumah123:

• Top Properti: membuat iklan berada di posisi 3 teratas di halaman area pencarian tanpa tergantikan iklan lain dan dilihat hingga 120 kali lebih banyak.
• Booster Premiere & Featured Listing: menjadikan iklan berada di posisi terdepan di atas iklan standar dan dilihat pencari properti hingga 8 kali lebih banyak.
• Repost Listing: meningkatkan posisi iklan secara instan kembali ke paling atas di kelasnya hanya dengan satu klik.

Apa pun jenis propertinya, yuk langsung pasang iklan properti di Rumah123 tanpa ribet!

***

Itu dia penjelasan lengkap seputar proses jual beli rumah warisan.

Semoga artikel ini bermanfaat untukmu!

Temukan artikel menarik lainnya hanya di artikel.rumah123.com dan Google News.

Untuk menemukan hunian terbaik, pastikan kunjungi Rumah123 karena yang kamu cari #SemuaAdaDisini.