Membeli rumah dengan surat hanya akta jual beli - Rumah123.com Membeli rumah dengan surat hanya akta jual beli - Rumah123.com

“Jual rumah dengan surat AJB.” Mungkin kamu cukup sering melihat iklan jual beli rumah dengan keterangan seperti itu. Jika diperhatikan, rumah yang dijual hanya dengan legalitas akta jual beli (AJB) harganya cenderung lebih rendah ketimbang rumah dengan legalitas sertifikat hak milik (SHM). Hal ini dikarenakan SHM memiliki kasta tertinggi dan memberikan status hukum paling kuat bagi pemiliknya. Lalu pertanyaannya, apakah membeli rumah dengan surat berupa akta jual beli itu aman? 

Ketahui dulu fungsi dari Akta Jual Beli itu sendiri

Akta Jual Beli bukanlah sertifikat, melainkan bukti bukti sah peralihan hak atas tanah akibat dari proses jual-beli. AJB diterbitkan oleh PPAT, dan untuk menerbitkan AJB, PPAT membutuhkan sertifikat tanah asli dari penjual. Sertifikat tanah di sini pun bisa dalam berbagai bentuk, baik itu Hak Guna Bangunan, atau pun Sertifikat Hak Milik. 

Rumah yang dijual dengan surat berupa Akta Jual Beli biasanya belum dibalik nama

Lalu, mengapa ada yang menjual rumahnya hanya dengan mengantongi AJB? Pada praktiknya, rumah yang dijual dengan surat berupa AJB terjadi karena sertifikat yang dimiliki penjual belum dibalik nama. Seperti ini contohnya:

Ari menjual rumah miliknya dengan legalitas berupa sertifikat hak milik atas nama dirinya. Budi kemudian membeli rumah milik Ari tersebut. Dalam proses jual beli ini, keduanya harus mendatangi kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat AJB, agar hak atas tanah beralih menjadi kepada Budi. Setelah AJB ditandatangani, maka transaksi jual beli rumah tersebut sudah dikatakan sah secara hukum. Namun di tahap ini, sertifikat kepemilikan dari nama penjual (Ari) belum berganti ke nama pembeli (Budi).

Budi kemudian menjual kembali rumah yang telah ia beli, namun dengan kondisi sertifikat kepemilikan belum dibalik nama. Artinya, rumah yang ia jual masih memiliki sertifikat atas nama Ari. Inilah mengapa Budi menjual rumahnya dengan keterangan “surat berupa Akta Jual Beli.”

Apakah rumah yang dijual dengan surat Akta Jual Beli cukup aman untuk dibeli?

Setelah Budi menjual rumahnya, Charlie berminat untuk membeli rumah tersebut. Lalu, prosedur selanjutnya yang harus dilakukan keduanya adalah membuat AJB kembali, agar hak atas tanah yang sebelumnya sudah beralih kepada Budi, beralih lagi menjadi kepada Charlie. Namun, lantaran Budi belum membalik nama sertifikat tanah, PPAT tentunya akan menolak proses ini. Sebab, nama Budi sebagai penjual yang akan menandatangani AJB tidak sama dengan nama pemilik tanah yang tercantum di dalam sertifikat. Karena ketidaksamaan nama, si penjual (Budi) tidak akan dianggap sebagai pemilik tanah, walaupun ia sudah melunasinya. Yang dianggap sebagai pemilik tanah adalah orang yang namanya tercantum di sertifikat, yaitu Ari.

Apa solusi yang harus dilakukan jika terjadi hal seperti cerita di atas?

Hal seperti cerita Ari, Budi, dan Charlie sangat banyak ditemukan. Proses jual beli rumah menjadi terhambat lantaran AJB baru tidak bisa keluar. Tapi, bukan berarti masalah ini tidak memiliki solusi. Ada sejumlah cara yang bisa dilakukan agar transaksi tetap bisa dilaksanakan dengan aman:

1. Penjual harus melakukan balik nama sertifikat tanah terlebih dahulu

Penjual rumah, dalam hal ini Budi, harus terlebih dahulu melakukan proses balik nama sertifikat tanah. Dari yang sebelumnya kepemilikan masih atas nama Ari, menjadi atas nama Budi sendiri. Setelah proses balik nama dilakukan, nantinya yang tercantum sebagai pemilik di dalam sertifikat tanah adalah nama Budi. Secara hukum, Budi sudah sah dianggap sebagai pemilik tanah resmi. Ia pun berhak untuk menjual kembali rumah miliknya kepada Charlie. Proses pembuatan dan penandatanganan AJB bersama Charlie pun bisa dilakukan.

2. Jika proses balik nama sertifikat memakan waktu terlalu lama, hadirkan pemilik lama yang namanya tercantum di sertifikat

Cara di atas merupakan langkah paling tepat. Namun proses balik nama kerap memakan waktu lama dan biaya tambahan. Apabila proses jual beli kepada pemilik baru harus segera dilakukan dalam waktu cepat, Budi sebagai penjual bisa menghadirkan pemilik yang namanya tercantum di sertifikat, yaitu Ari, untuk melakukan penandatanganan AJB bersama Charlie. 

Sebab di sini, Ari masih dianggap sebagai pemilik resmi dari tanah yang hendak dijual. Sehingga, hanya Ari lah yang berhak melakukan penjualan kepada Charlie. Maka dari itu, Budi harus menghadirka Ari dan Charlie dan mempertemukan keduanya secara langsung untuk menandatangani AJB tersebut. 

Sebelum terjadi penandatanganan AJB oleh Ari dan Charlie, AJB lama yang antara Ari dan Budi harus dibatalkan terlebih dahulu. Sebab jika tidak, bisa terdapat AJB ganda yang saling bertentangan. 

3. Pemberian kuasa dari pemilik tanah sah kepada penjual

Alternatif lain yang bisa dilakukan adalah dengan pemberian kuasa dari pemilik sah tanah kepada penjual. Surat kuasa yang diberikan harus berdasarkan surat kuasa notaril dalam bentuk Akta Kuasa. Misalnya Ari, sebagai orang yang namanya masih tercantum di sertifikat dan masih dianggap sebagai pemilik sah tanah, bisa memberikan kuasa kepada Budi sebagai penjual, untuk menjual kembali tanah tersebut kepada Charlie. Sehingga nanti AJB  bisa ditandatangani oleh Budi dan Charlie dan menyelesaikan transaksi. Namun di sini kapasitas Budi bukanlah sebagai pemilik tanah, tapi sebagai kuasa dari pemilik tanah sah, yaitu Ari. 

Bagikan:
20718 kali