Perbedaan Peran Notaris dan PPAT dalam Jual Beli Rumah

Notaris dan PPAT memiliki tugas dan fungsi yang berbeda dalam jual beli rumah – Rumah123.com

Ketika kamu hendak membeli properti baik itu rumah atau tanah, pasti profesi notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) selalu dikaitkan. Banyak yang mengira bahwa keduanya memiliki tugas dan fungsi yang sama. Pasalnya, nama notaris dan PPAT memang kerap dalam satu plang yang sama. Ditambah, memang ada notaris yang merangkap sebagai PPAT atau sebaliknya.

Namun perlu diketahui bahwa secara tugas dan fungsi, keduanya berbeda. Bagi kamu yang mau membeli properti, sangat penting untuk mengetahui perbedaan keduanya. Dengan begitu kamu tak akan tertipu oleh developer atau pun penjual untuk membayar lebih alih-alih untuk membayar biaya jasa mereka. Lalu, apa yang membedakan notaris dan PPAT, dan dalam kondisi apa kamu harus menggunakan jasa masing-masing profesi?

Untuk mendapatkan penjelasan lengkap mengenai hal ini, Rumah123.com mewawancarai praktisi hukum Notaris Eggie Oktia Sari, SH., Mkn. Langsung saja, simak penjelasan selengkapnya di artikel berikut ini!

Perbedaan notaris dan PPAT menurut undang-undang dan peraturan pemerintah

Kewenangan notaris diatur dalam UU No 30/2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN). Berdasarkan wewenang tersebut, notaris memiliki definisi pejabat umum yang bertugas membuat akta otentik atau tugas lain yang telah ditentukan perundang-undangan. Area kerjanya ada di ranah hukum privat, salah satunya membuat akta atau perjanjian terkait pertanahan. 

Sedangkan wewenang PPAT berpedoman pada Peraturan Pemerintah No 37 Tahun 1998 tentang Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Di dalamnya dijelaskan bahwa PPAT merupakan pejabat umum yang berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum tertentu atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Singkatnya, wewenang PPAT lebih sempit ketimbang notaris.

Kondisi-kondisi yang harus menggunakan jasa notaris atau PPAT

Menurut Notaris Eggie Oktia Sari, SH., Mkn, jual beli properti yang harus menggunakan jasa notaris adalah ketika:

1. Jual beli properti dilakukan melalui proses kredit, baik itu program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) melalui bank, atau cash bertahap melalui pengembang

Menurut Eggie, notaris dibutuhkan ketika pembelian rumah melalui proses kredit. Baik itu melalui bank atau developer. Fungsi notaris di sini dalam hal pembuatan perjanjian kredit antara debitur dan kreditur. Dalam proses ini, akan ada surat kuasa membebankan hak tanggungan. Itu harus ditandatangani memakai akta notaris. “Biasanya developer kerja sama dengan bank, dan bank akan menunjuk notaris untuk mengurus hal ini,” ujar Eggie

2. Terdapat kondisi yang mengharuskan Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB)

“Notaris itu fungsinya kl ada Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB). PPJB itu kan fungsinya sebagai pengikatan. Di situ, masing-masing pihak mengikatkan diri untuk menjual dan membeli hingga surat tersebut beres, baru kemudian dikeluarkan Akta Jual Beli (AJB). Krn Akta pengikatan perjanjian jual beli itu yang mengeluarkan notaris, bukan PPAT.” papar Eggie.

3. Ada surat-surat yang belum selesai, misalnya harus dilakukan proses balik nama, atau PBB belum pecah

Sebelum terjadi proses jual beli rumah, si penjual yang telah menandatangani AJB dengan pemilik lama wajib membuat balik nama sertifikat atas namanya. “Kalau sertifikat kepemilikan tanah dan bukti pembayaran pajaknya masih atas nama pemilik lama, harus melaksanakan proses balik nama yang melibatkan notaris.” tambahnya.

Masih berdasarkan paparan Eggie, proses jual beli properti yang harus menggunakan jasa PPAT adalah ketika:

1. Proses jual beli dilakukan secara tunai, bukan kredit

Apabila proses jual beli rumah tidak secara kredit atau tidak melibatkan bank, cukup menggunakan jasa PPAT dan tidak perlu menggunakan jasa notaris.

2. Seluruh surat-surat rumah sudah selesai

“Kalau nggak ada surat-surat yang ditunggu prosesnya untuk selesai, maka cukup di PPAT saja. Karena itu baru tugasnya PPAT,” kata Eggie menjelaskan.

Itu dia perbedaan profesi notaris dan PPAT beserta fungsinya dalam jual beli rumah. Semoga setelah membaca ini, kamu semakin paham dan jeli ketika membeli rumah!