Mengenal Apa Itu NJOP dan Cara Menghitungnya

Apa itu NJOP? Pertanyaan ini sering muncul saat seseorang ingin membeli, menjual, atau membayar pajak atas properti seperti rumah atau tanah.

NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak adalah acuan penting yang digunakan pemerintah untuk menentukan besarnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Memahami apa itu NJOP dan cara menghitungnya akan membantu kamu mengetahui nilai properti secara resmi, serta menghindari kesalahan dalam transaksi maupun pelaporan pajak.

Dalam artikel ini, Rumah123 membahas secara lengkap tentang pengertian NJOP, fungsinya, serta langkah-langkah mudah dalam menghitungnya.

Apa itu NJOP?

Menurut Pasal 1 dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 150 Tahun 2010, NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru (NJOP pengganti).

Dengan mengetahui Nilai Jual Objek Pajak, kamu akan mengetahui seberapa besar dana serta pajak yang akan ditanggung dari transaksi jual beli properti atau rumah.

Fungsi dan Kegunaan NJOP

NJOP utamanya digunakan oleh pembeli atau penjual rumah sebagai patokan untuk menentukan harga terendah sebuah rumah.

Misalnya kamu mau membeli tanah, cek terlebih dahulu Nilai Jual Objek Pajak tanah tersebut.

Apabila harganya jauh di atas Nilai Jual Objek Pajak, artinya si pemilik tanah menjualnya terlalu mahal.

Begitu juga jika harganya jauh di bawah Nilai Jual Objek Pajak. Bisa jadi ada yang tidak beres sehingga mereka menjualnya dengan harga terlalu murah.

Cara Menentukan NJOP

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Nilai Jual Objek Pajak digunakan sebagai dasar dari penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang wajib disetor setiap tahunnya.

Setiap daerah memiliki Nilai Jual Objek Pajak berbeda-beda.

Semakin mahal harga pasaran rumah dan bangunan di suatu kawasan, maka semakin tinggi pula NJOP-nya.

Contohnya Nilai Jual Objek Pajak rumah di kawasan Menteng, akan lebih tinggi ketimbang di Ciracas.

Lalu, NJOP sendiri ditentukan berdasarkan tiga hal ini.

1. Perbandingan dengan Objek Pajak Lain yang Sejenis

Penentuan Nilai Jual Objek Pajak bisa diperoleh dari perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis dan berdekatan secara letak dan sudah diketahui juga nilai jualnya.

2. NJOP Pengganti

Metode penentuan Nilai Jual Objek Pajak berdasarkan hasil pendapatan atau pemasukan dari objek pajak yang dinilai.

3. Nilai Perolehan Baru

Nilai Jual Objek Pajak dapat ditentukan dengan mempertimbangkan nilai perolehan baru properti.

Cara ini bisa dilakukan dengan menghitung biaya pembelian properti dan mengurangi biaya yang diperlukan untuk menempati properti tersebut secara layak.

Bagaimana Cara Melihat NJOP per Meter di Suatu Wilayah?

Untuk bisa mengetahui informasi mengenai besaran NJOP di suatu wilayah, ada sejumlah cara yang bisa ditempuh.

Cara pertama adalah dengan mendatangi langsung kantor kecamatan di mana lokasi tanah maupun properti berada.

Selain itu, kamu juga bisa mengeceknya melalui online jika mau lebih praktis.

Cukup buka portal resmi pemerintah provinsi dan kamu pun akan menemukan informasi tentang Nilai Jual Objek Pajak per meter dari wilayahmu.

Misalnya, untuk mengetahui besaran Nilai Jual Objek Pajak Jakarta, kamu bisa berkunjung ke situs official daerah Jakarta.

Sementara jika kamu mau mengetahui besaran Nilai Jual Objek Pajak wilayah Bogor, kamu bisa buka situs pemerintah Bogor.

Contoh Perhitungan NJOP

Bagi kamu yang mau menjual rumah, bisa menghitung harga jual berdasarkan NJOP per meter yang telah kamu cek sebelumnya.

Lalu, yang harus dilakukan setelah mengetahui NJOP per meter adalah mengalikannya dengan luas tanah maupun luas bangunan yang asli.

Perlu diketahui, besarnya Nilai Jual Objek Pajak tanah adalah hasil kali NJOP per meter persegi tanah dengan luas tanah.

Sementara besarnya Nilai Jual Objek Pajak tanah adalah hasil kali NJOP per meter persegi bangunan dengan luas bangunan.

Sebagai contoh, kamu mau menjual rumah di kawasan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan.

Berdasarkan Peraturan Gubernur (Pergub) Provinsi DKI Jakarta Nomor 24 Tahun 2018, Nilai Jual Objek Pajak terendah kawasan ini sebesar Rp3.745.000.

Maka seperti ini contoh perhitungannya.

Diketahui:

• Luas tanah: 8 m x 12m = 96 m2
• Luas bangunan: 6 m x 6 m = 36 m2
• NJOP tanah: Rp3.745.000 per meter persegi
• NJOP bangunan: Rp3.745.000  per meter persegi

Maka total harga tanah adalah: 96 x Rp3.745.000 = Rp359.520.000

Total harga harga bangunan: 36 x Rp3.745.000 = Rp134.820.000

Maka nilai jual rumahmu adalah: Rp359.520.000 + Rp134.820.000 = Rp494.340.000

FAQ

1. Apakah NJOP sama dengan harga pasar rumah?

Tidak. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah nilai yang ditetapkan oleh pemerintah sebagai dasar pengenaan pajak, seperti PBB. Sementara harga pasar adalah nilai jual beli yang terjadi secara nyata di lapangan. Biasanya, NJOP lebih rendah dari harga pasar.

2. Apa bedanya NJOP, NJKP, dan NJOPTKP?

• NJOP: Nilai Jual Objek Pajak, acuan dasar untuk menghitung pajak.

• NJKP: Nilai Jual Kena Pajak, yaitu persentase dari NJOP yang dijadikan dasar perhitungan PBB (misalnya 40%).

• NJOPTKP: Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak, yaitu batas NJOP yang dibebaskan dari PBB, tergantung kebijakan daerah.

3. Siapa yang menentukan besarnya NJOP dan kapan ditetapkan?

NJOP ditetapkan oleh Pemerintah Daerah setiap tahun melalui Direktorat Jenderal Pajak. Biasanya, nilai ini bisa berbeda-beda antar wilayah tergantung lokasi, kondisi, dan perkembangan harga properti setempat.

4. Apa saja yang mempengaruhi besarnya NJOP suatu properti?

Beberapa faktor yang mempengaruhi NJOP antara lain:

• Lokasi tanah atau bangunan

• Peruntukan lahan (komersial, perumahan, dll.)

• Kondisi bangunan (baru/lama)

• Akses jalan dan fasilitas umum di sekitarnya

• Data perbandingan harga tanah/bangunan di wilayah tersebut

5. Bagaimana jika saya merasa NJOP properti saya terlalu tinggi?

Jika kamu merasa NJOP yang ditetapkan tidak sesuai, kamu bisa mengajukan keberatan atau banding NJOP ke kantor pajak daerah (KPP Pratama) dalam jangka waktu tertentu, biasanya 30 hari sejak menerima SPPT PBB.

***

Itu dia penjelasan selengkapnya mengenai Nilai Jual Objek Pajak.

Sekarang kamu sudah tahu ‘kan apa itu Nilai Jual Objek Pajak, apa fungsinya, dan bagaimana cara menentukannya?

Semoga artikel ini bisa bermanfaat untuk kamu, ya.

Cek artikel menarik lainnya hanya di artikel.rumah123.com.

Kalau kamu ingin ngobrolin properti dengan ahlinya, coba deh kunjungi ke Teras123!

Nantinya, kami akan memberi jawaban yang komprehensif soal pertanyaan yang kamu ajukan, lo.

Tak lupa, kunjungi Rumah123 untuk menemukan hunian impian karena #SemuaAdaDisini.