Mengenal Jenis-Jenis Pajak Jual Beli Rumah, Lengkap dengan Simulasinya

Pajak jual beli rumah merupakan salah satu anggaran yang harus kamu perhatikan saat membeli rumah impian. Yuk, cari tahu jenis dan perhitungannya di sini selengkapnya. 

Dalam proses transaksi jual beli rumah, baik rumah baru maupun rumah seken, pasti terdapat pajak jual beli rumah sebagai salah satu komponen biaya administrasi. 

Pajak tersebut merupakan administrasi yang amat sangat penting, mengingat hal ini berkaitan dengan proses transaksi maupun Undang-Undang. 

Lantas, seperti apa jenis pajak jual beli rumah yang harus diperhatikan antara penjual dan pembeli?

Simak pembahasannya bersama-sama!

Jenis dan simulasi pajak jual beli rumah yang harus ditanggung oleh penjual 

Apabila kamu akan menjual rumah pribadi untuk mencari rumah baru lainnya, ada beberapa jenis biaya yang harus kamu ketahui terlebih dahulu. 

Beberapa jenis biaya yang harus kamu tanggung sebagai penjual, antara lain:

1. Pajak penghasilan 

Pajak Penghasilan (PPh) merupakan tanggung jawab penjual sebagai penerima uang hasil transaksi jual beli.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2016 mengenai tarif baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan, besaran yang dikenakan adalah 2,5%. 

Sebagai contoh, jika sebuah rumah memiliki nilai pasar sebesar Rp750 juta, maka PPh yang harus dibayarkan adalah 2,5% dari nominal atau senilai Rp18,750 juta.

Perlu diperhatikan, pembayaran PPh harus dilakukan sebelum Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan sesuai dengan negosiasi harga antara penjual dan pembeli.

2. Biaya Notaris 

Saat melakukan transaksi jual beli rumah, kamu pun memerlukan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan domisili sesuai wilayah rumah yang akan dijual.

Meski biaya Notaris adalah tanggung jawab penjual, kamu pun bisa melakukan negosiasi untuk pembagian tanggung jawab pembeli apabila bersedia. 

Pembagian tanggung jawab biaya notaris bisa mengurangi biaya beban administrasi yang harus dibayarkan.

Tak hanya sekadar mengurangi beban saja, bukan tak mungkin jika kamu memiliki rekan yang bertugas sebagai notaris untuk membantu proses jual beli sekalipun mengurangi biaya notaris. 

Umumnya, biaya notaris yang harus dibayarkan sekitar 1,5% dari harga jual yang disepakati bersama. 

3. Pajak Bumi dan Bangunan

Salah satu jenis pajak langsung yang wajib untuk kamu bayarkan adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Pajak ini kamu bayarkan dalam masa satu periode tahun pajak, sehingga kamu sangat disarankan untuk membayar PBB di muka.

Besaran nilai PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikalikan dengan NJOP sebagai dasar pengenaan pajak. 

NJKP yang ditetapkan pemerintah adalah 40% untuk rumah diatas Rp1 miliar, dan 20% dengan harga rumah dibawah Rp1 miliar. 

Adapun, simulasi perhitungan PBB dapat dideskripsikan sebagai berikut: 

Pak Waluyo memiliki rumah dengan luas bangunan 45 meter persegi dengan luas tanah 72 meter persegi. 

Diketahui harga bangunan rumah tersebut senilai Rp2 juta per meter, dan harga tanah tersebut adalah Rp7 juta per meter. 

Lantas, berapa biaya PBB tahunan yang harus dibayarkan oleh Pak Waluyo? 

– Bangunan : Rp2 juta x Rp45 juta : Rp90 juta 

– Tanah : Rp7 juta x Rp72 juta : Rp504 juta 

NJOP Keseluruhan: Rp504 juta + 90 juta : Rp594 juta 

Setelah mengetahui NJOP, maka perhitungan PBB secara rinci dapat dijelaskan sebagai berikut. 

NJKP: 20% x Rp594 juta : Rp118,8 juta 

Maka nilai PBB : 0,1x Rp118,8 juta : Rp118,800  

Baca Juga: Panduan Jual Beli Rumah Warisan: Syarat Lengkap, Dokumen, Hingga Perhitungan Pajak

Pajak jual beli rumah yang ditanggung oleh pembeli 

Sebelum membeli rumah, calon pembeli rumah selain menyiapkan DP sesuai dengan ketentuan, mereka juga sudah menyiapkan anggaran pajak maupun biaya administrasi pembelian. 

Ada beberapa pajak dan biaya jual beli rumah yang harus ditanggung pembeli sebagai berikut. 

1. Biaya cek sertifikat 

Sebelum membeli rumah, penting untuk mengetahui legalitas rumah, termasuk sertifikat rumah dalam kondisi yang asli. 

Umumnya, biaya cek sertifikat tanah atau rumah berkisar Rp100 ribuan, dan bersifat sangat penting. 

Sebab, hal ini harus dilakukan untuk mencegah rumah yang dihuni adalah tanah sengketa sekalipun masih ada bangunan bermasalah. 

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah biaya pajak penjualan rumah yang harus ditanggung oleh pembeli, seperti PPh bagi para penjual.

Adapun, Tarif BPHTB senilai 5% dari harga jual rumah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). 

Jumlah NPOPTKP sudah ditentukan oleh masing-masing daerah tempat rumah berdiri. 

Untuk perhitungan BPHTB, simak analisa soal sebagai berikut: 

Dijual rumah tipe 80/120 di sebuah Townhouse Jakarta Selatan dengan harga yang disepakati sebesar Rp2,2 miliar. 

Untuk mengetahui besaran PPh beserta BPHTB sebagai berikut : 

– PPH : 2,5%x NPOP 

– NPOPTKP DKI Jakarta : Rp80 juta 

– Besarnya PPH : 2,5%xRp2,200,000,000 = Rp55 juta 

– BPHTB : 5% x (NPOP – NPOPTKP) 

– Besarnya BPHTB : 5% x (Rp2,200,000,000 – Rp80,000,000) = Rp107 juta                   

3. Biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) 

Nilai biaya AJB adalah sebesar 1% dari nilai jual yang sudah disepakati bersama, terkecuali ada kesepakatan lanjut dengan pihak penjual.

Tidak jarang, PPAT bertanggung jawab apabila meminta biaya lebih dari 1%, namun masih bisa di negosiasikan apabila pembelian rumah atau hunian dengan nilai yang amat sangat tinggi. 

Sebagai contoh, Pak Vicky membeli rumah di Menteng senilai Rp75 miliar, cash keras, kemudian biaya AJB nya perlu disesuaikan kembali agar lebih terjangkau. 

Sebab, jika dalam kondisi 1% biaya AJB yang harus dibayarkan kurang lebih Rp750 juta, sementara nilai tersebut perlu dinegosiasikan agar lebih terjangkau.

4. Biaya Balik Nama Sertifikat

Balik Nama Sertifikat umumnya sekitar 2% dari nilai transaksi atau berdasarkan peraturan pemerintah yang berlaku. 

Pembeli diharuskan mengurusi hal ini, terkecuali membeli rumah dari pihak developer. 

Proses balik nama ini kerap menjadi hal yang amat sensitif, terlebih dalam masalah harta gono-gini. 

5. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Jika kamu melakukan pembelian rumah pada pihak developer atau badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka kamu diwajibkan untuk membayar PPN 10% dari harga tanah.

Sementara, jika kamu membeli rumah seken, maka PPN yang kamu bayarkan harus disetorkan ke kas Negara. 

Demikian beberapa informasi penting mengenai pajak jual beli rumah yang harus kamu perhatikan lebih dalam, jangan sampai lupa saat proses transaksi. 

Jangan lupa untuk cari tahu informasi mengenai properti dan keuangan, simak artikel.rumah123.com.

Apabila kamu ingin mencari hunian berkelas dan nyaman terbaik seperti Summarecon Mutiara Makassar, langsung saja kunjungi rumah123.com.