Dinding Apartemen Retak, Siapa yang Harusnya Bertanggung Jawab?

Saat dinding apartemen retak, siapakah yang harus bertanggung jawab? Pemilik atau pengelola? Yuk, cari tahu jawabannya!

Banyak orang yang kerap mempertanyakan perkara dinding apartemen yang retak atau mengalami kerusakan, Property People. 

Sebagian menganggap hal itu adalah tanggung jawab pribadi, namun ada pula yang menganggap itu adalah tanggung jawab developer atau pengelola. 

Lantas, siapa yang sebenarnya harus bertanggung jawab?

Simak ulasan lengkapnya di bawah ini, ya!

Apartemen sebagai Rumah Susun

Apartemen, kondominium, atau sejenisnya dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia dikenal dengan istilah rumah susun (rusun). 

Peraturan terkait hunian ini ada di dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU 20/2011).

Menurut UU 20/2011, jenis-jenis rumah susun meliputi:

1. Hak rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
2. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
3. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
4. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.

Melansir Hukumonline, apartemen masuk dalam jenis rumah susun komersial. 

Untuk itu, hak pengelolaan apartemen diberikan dari developer kepada badan pengelola apartemen.

Jika kamu telah melakukan serah terima unit apartemen, kerusakan yang terjadi pada bangunan apartemen bukan lagi tanggung jawab developer.

Namun, hal ini bisa tergantung dari bagiannya, apakah bagian bersama, benda bersama, atau tanah bersama.

Bagian Bersama Dinding Apartemen 

Secara umum, rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan. 

Namun, bangunan itu terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal. 

Nah, masing-masing bagian tersebut dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah.

Hal ini terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Dari pengertian di atas, hal terpenting yang mesti dipahami yaitu pemilikan perseorangan objeknya berupa satuan rumah susun. 

Satuan rumah susun adalah ruang yang tujuan peruntukkan utamanya digunakan secara terpisah yang mempunyai sarana perhubungan ke jalan umum.

Berdasarkan pemilikan bersama objeknya tersebut, selengkapnya baca sampai tuntas penjelasannya di bawah ini.

1. Bagian Bersama 

Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama, dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. 

Kepemilikan bersama di antaranya adalah fondasi, kolom, balok, dinding apartemen, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi.

2. Benda Bersama

Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

Contohnya adalah ruang pertemuan, tanaman, pertamanan, sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, hingga tempat parkir.

3. Tanah Bersama 

Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah.

Di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.

Berdasarkan pembagian kepemilikan tersebut melekat hak dan kewajiban, termasuk kategori hak milik yang digunakan secara terpisah, seperti dinding apartemen retak. 

Untuk itu, haknya dinikmati oleh pemilik satuan rumah susun dan bertanggung jawab atas kewajiban, termasuk membayar biaya tersendiri kepada badan pengelola apartemen. 

Biaya tersebut adalah biaya pengelolaan apartemen (service charge dan sinking fund). 

Hak menikmati dilakukan secara bersama, sedangkan kewajiban pengelolaannya dilakukan oleh badan pengelola atau perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (PPPSRS).

Tanggung Jawab Pengelola Apartemen

Melansir Hukumonline, badan pengelola apartemen mempunyai tugas mengelola rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan.

Dalam menjalankan tugasnya, badan pengelola menerima biaya pengelolaan yang dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan.

Untuk itu, badan pengelola bertanggung jawab atas kerusakan bangunan apartemen yang terjadi pada bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. 

Badan pengelola yang tidak menjalankan tugas mengelola apartemen atau tidak mengurus dinding apartemen retak (bagian bersama) yang mengakibatkan kebocoran sehingga memberikan kerugian bagi para penghuni apartemen maka badan pengelola dapat dikatakan melakukan perbuatan melawan hukum.

Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan:

“Tiap perbuatan melanggar hukum yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.”

Untuk itu, dinding apartemen retak merupakan salah satu bagian yang termasuk bagian bersama yang dikelola oleh badan pengelola apartemen. 

Jadi, keretakan pada dinding di bagian luar apartemen adalah tanggung jawab dari badan pengelola apartemen.

***

Semoga bermanfaat, ya!

Jangan lupa, kunjungi artikel.rumah123.com untuk dapatkan artikel menarik lainnya. 

Kamu juga bisa mencari apartemen impian di Rumah123, seperti EleVee Condominium.

Yuk, cek sekarang juga karena yang kamu cari #SemuaAdaDisini.