Berencana membeli sebuh hunian dengan cara Kredit Pemilikan Rumah (KPR)?

Namun, perhitungan biaya KPR dan cicilan seringkali membuat bingung para pencari rumah. 

Untuk itu, kamu perlu tahu cara melakukan perhitungan biaya KPR dan cicilannya. 

Yuk, simak langsung simulasi KPR dan cara menghitungnya di bawah ini:

1. Pembayaran Awal

Saat bank telah menyetujui pengajuan KPR, ada beberapa biaya yang timbul dalam proses KPR, dan harus kamu persiapkan sebelumnya, yaitu:

- Uang muka (Down Payment) - Biaya notaris - Biaya provisi - Pajak pembelian (BPHTB) - Penerimaan Pajak Bukan Negara (PNPB) - Biaya Balik Nama (BBN) - Cicilan KPR bulan pertama

2. Menghitung Uang Muka (Down Payment)

sumber: Estrull

Umumnya, ada dua jenis uang muka yang dijadikan syarat dari developer properti kepada para pencari rumah. 

Biasanya, developer akan meminta uang tanda jadi (booking fee) dan uang muka rumah (down payment). 

Booking fee cenderung hanya berkisar di antara Rp500 ribu hingga Rp2 juta, namun tak bisa dikembalikan jika pembeli melakukan pembatalan. 

Sementara, uang muka biasanya dapat diangsur dengan skema tertentu, mulai dari 0-20 persen. 

Skemanya pembayarannya sendiri tergantung pada kebijakan dari developer dan biasanya harus dilunasi dalam jangka waktu tertentu. 

Aturan pelunasan uang muka ini akan diatur dalam Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB) yang ditandatangani bersama developer di depan notaris.

Contoh:

Joni membeli sebuah rumah dengan harga Rp500 juta dengan ketentuan uang muka sebesar 10% dari harga tersebut. 

Uang muka:  Rp500 juta x 10% = Rp50 juta.

Mau mengumpulkan down payment rumah dalam setahun? Ikuti cara gampangnya!

3. Menghitung Pokok Kredit

Jika uang muka sudah dibayar, maka biaya selanjutnya yang harus diperhatikan adalah pinjaman KPR yang diberikan oleh pihak bank. 

Jumlah pinjaman ini biasanya telah dikurangi oleh uang muka dan kerap disebut sebagai pokok kredit. 

Begini cara menghitung pokok kredit KPR:

Pokok kredit = harga rumah – uang muka

Contoh:

Joni membeli sebuah rumah dengan harga Rp500 juta dengan pembayaran uang muka sebesar 10% sebanyak Rp50 juta. 

Maka, pokok kreditnya adalah:

Pokok kredit: Rp500 juta - Rp50 juta = Rp450 juta. 

4. Menghitung Biaya Provisi

sumber: Reason.com

Biaya provisi adalah biaya yang sudah diberikan oleh bank untuk pinjaman KPR. 

Biaya ini biasanya diambil satu kali di awal ketika kredit dicairkan dan akan dipotong secara otomatis dari dana pinjaman yang diberikan kepadamu.

Besarnya biaya provisi setiap bank berbeda-beda, namun rata-rata biaya provisi yang dikenakan adalah 1 persen dari jumlah pokok kredit. 

Rumusnya adalah:

Biaya provisi = 1% x pokok kredit

Contoh:

Joni membeli sebuah rumah dengan pokok kredit Rp450 juta dan biaya provisi sebanyak 1%. 

Maka, biaya provisinya adalah:

Biaya provisi: 1% x Rp450 juta = Rp450 ribu.

5. Menghitung Pajak Pembelian (BPHTB)

Terdapat beberapa komponen yang hatus dimasukkan dalam menghitung pajak pembelian, salah satunya adalah NJOPTKP. 

NJOPTKP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak. 

Nilai NJOPTKP pada setiap wilayah selalu berbeda-beda dan bisa saja berubah sesuai dengan peraturan yang diberikan oleh pemerintah. 

Contoh:

Joni membeli sebuah rumah dengan harga Rp500 juta dengan nilai NJOPTKP yang digunakan adalah Rp60 juta sesuai dengan wilayah Jakarta

Maka, cara menghitungnya adalah:

Pajak pembelian  = 5% x (Harga rumah yang akan dibeli – NJOPTKP

Maka, pajak pembeliannya adalah:

Pajak pembelian: 5% x (Rp500 juta - Rp60 juta) = Rp22 juta. 

6. Menghitung Penerimaan Negara Bukan Pajak

sumber: Coverfox

Biaya selanjutnya yang harus diperhatikan adalah jumlah Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

Berikut ini adalah biaya yang perlu dibayarkan ketika mengajukan balik nama bersama dengan BBN.

Rumus yang digunakan adalah:

PNPB = (1/1000 x harga rumah yang akan dibeli) + Rp 50 Ribu   

Contoh:

Biaya variabel adalah Rp50 ribu. 

Maka, cara menghitung Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) adalah:

PNBP: (1/1000 x Rp500 juta) + Rp50.000 = Rp550 Ribu. 

Biaya Rp50 ribu di sini dapat berubah sewaktu-waktu tergantung kebijakan pemerintah. 

7. Menghitung Biaya Balik Nama

Jika ingin mengurus proses balik nama rumah secara mandiri, patokan yang harus diperhatikan untuk memperhitungkan biayanya adalah berdasarkan dari NJOP.

Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR/BPN) yang telah merumuskan besaran biaya balik nama memiliki rumus sebagai berikut:

Biaya balik nama (BBN) = Nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (per meter persegi) / 1.000

Contoh:

Nilai tanah Rp1 juta per meter persegi dengan luas total tanah keseluruhan 100 meter persegi. 

Maka, biaya yang harus dikeluarkan untuk BBN adalah:

BBN: Rp1 juta x 50 m2 /1.000 = Rp50 ribu. 

8. Menghitung Cicilan KPR

sumber: badcredit.org

Secara umum, bunga pinjaman dibagi menjadi dua jenis, yaitu bunga flat dan bunga efektif. Perbedaannya, besaran bunga flat selalu sama setiap bulan, sedangkan besaran bunga efektif bersifat fluktuatif. 

Selain itu, ada pula bunga anuitas yang pada prinsipnya sama dengan bunga efektif, tetapi berbeda penghitungan angsuran setiap bulannya. 

3 jenis bunga KPR yang perlu diketahui

Berikut tiga jenis bunga pinjaman dan rumus menghitungnya:

Bunga Flat

Bunga flat dihitung hanya berdasarkan plafon kredit dan persentase besaran bunga. 

Untuk itu, setiap bulannya kamu membayar pinjaman dalam jumlah yang sama. 

Rumus menghitungnya adalah:

Bunga Flat:  (persentase bunga x plafon kredit) : jangka waktu pembayaran. 

Contoh:

Joni mengajukan plafon kredit sebesar Rp120 juta kepada bank dengan bunga 10 persen dalam jangka waktu satu tahun. 

Maka, besar cicilan pokok setiap bulannya adalah:

Rp 120.000.000 : 12 = Rp 10 juta. 

Sementara, bunga flat: (10 persen x Rp 120.000.000) : 12 bulan = Rp1 juta.

Jadi, angsuran yang harus dibayar setiap bulannya adalah Rp10 juta + Rp1 juta = Rp11.000.000.

Bunga Efektif

Berbeda dengan bunga flat, penghitungan bunga efektif membuat kamu harus membayar jumlah yang berbeda setiap bulannya. 

Rumus menghitungnya adalah:

Saldo Pokok Pinjaman (SP) x i (suku bunga tiap tahun) : 12 (jumlah bulan dalam satu tahun). 

Contoh:

Joni mengajukan plafon kredit sebesar Rp360 juta dengan bunga 10 persen tiap tahun untuk tenor lima tahun.

Maka, besar cicilan pokok pinjaman setiap bulannya adalah:

Rp 360.000.000 x 10 persen : 12 = Rp 3.000.000.  

Angsuran Bulan 1 :

Rp 360.000.000 x 10 persen : 12 = Rp 3.000.000 

Angsuran pokok: Rp 360.000.000 : 60 = Rp 6.000.000 

Total angsuran bulan 1, yakni Rp 6.000.000 + Rp 3.000.000 = Rp 9.000.000 

Angsuran Bulan 2:

Rp 360.000.000 - Rp 6.000.000 = Rp 354.000.000 

Rp 354.000.000 x 10 persen : 12 = Rp 2.950.000 

Total angsuran bulan 2: Rp 6.000.000 + Rp 2.950.000 = Rp 8.950.000 

Ini dia daftar suku bunga KPR terbaru 2021. Yuk cek!

Contoh penghitungan bunga pinjaman di atas memperlihatkan bahwa angsuran yang harus dibayar setiap bulan berbeda-beda dan jumlahnya semakin kecil.

Beberapa biaya KPR dan cicilan itulah yang harus kamu perhatikan saat berniat membeli sebuah rumah dengan kredit. 

Jangan lupa kunjungi artikel.rumah123.com untuk dapatkan artikel menarik lainnya seputar properti. 

Kamu juga bisa mencari properti yang sesuai kebutuhanmu seperti Gading Serpong Township hanya di www.rumah123.com.

Bagikan:
20620 kali