Keuntungan dan Kerugian Beli Rumah dengan Akta Jual Beli (AJB) Menurut PPAT

Bukan bukti kepemilikan tertinggi atas tanah, ini keuntungan dan kerugian beli rumah dengan Akta Jual Beli (AJB) saja.

Setiap orang tentu ingin membeli rumah sendiri untuk keluarganya.

Sebab, membeli rumah menjadi langkah penting dalam hidup yang penuh dengan harapan sekaligus tantangan. 

Tak hanya bermodalkan punya uang saja.

Butuh pertimbangan matang untuk memutuskan membeli sebuah rumah.

Misalnya saja, kamu perlu memperhitungkan mulai dari aspek anggaran, lokasi, fasilitas, kualitas bangunan, hingga legalitas bangunan.

Nah, bagi kamu yang ingin memiliki rumah dengan tenang, sebaiknya membeli rumah dengan legalitas Sertifikat Hak Milik (SHM).

SHM merupakan dokumen kepemilikan atas rumah yang sifatnya paling kuat secara hukum.

Kendati begitu, di Indonesia masih ada rumah yang dijual tanpa SHM dan hanya memiliki legalitas berupa Akta Jual Beli (AJB).

Lantas, apa saja keuntungan dan kerugian yang didapatkan dengan membeli rumah yang punya legalitas berupa akta jual beli saja?

Simak hasil wawancara khusus tim redaksi Rumah123 dengan praktisi PPAT berikut ini!

Status Akta Jual Beli Rumah Menurut PPAT

Sumber gambar Praktisi PPAT di Tangerang Selatan, Irawati, SH. : Dokumen pribadi

Pada umumnya, rumah dengan legalitas AJB saja cenderung memiliki harga yang lebih murah dibandingkan rumah dengan SHM.

Harga yang lebih murah inilah yang kerap membuat rumah dengan AJB tetap laku di pasaran.

Meski memiliki sejumlah keuntungan, pembelian rumah dengan AJB tidaklah sepenuhnya tanpa risiko. 

Ada beberapa hal yang perlu kamu pertimbangkan dan antisipasi agar tidak berisiko di masa depan. 

Hal itu sebagaimana disampaikan oleh Praktisi PPAT di Tangerang Selatan, Irawati, SH.

Menurutnya, ada banyak hal yang harus dipertimbangkan ketika membeli rumah dengan AJB.

Misalnya dengan segera menaikkan suratnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

“AJB itu hanya media untuk peralihan hak antara penjual dan pembeli. Namun, belum secara administrasi negara tercatat bahwa properti tersebut milik si pembeli.” kata Ira kepada Rumah123.

Lantas, adakah keuntungan beli rumah dengan akta jual beli saja?

Keuntungan Beli Rumah dengan Akta Jual Beli 

Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti kuat telah terjadinya transaksi jual beli rumah atau tanah secara sah dengan harga dan ketentuan lainnya dari kedua belah pihak.

Hal ini juga bisa menjadi landasan utama antara penjual dan pembeli memenuhi kewajibannya masing-masing.

Selain itu, rumah dengan dokumen AJB memiliki harga yang lebih rendah di pasaran dibandingkan dengan properti bersertifikat.

Hal ini biasanya terjadi karena pemilik rumah dengan AJB belum memiliki sertifikat hak milik rumah alias rumah masih atas nama pemilik pertama.

Jadi, bagi kamu yang ingin membeli rumah dengan AJB ini harus mendatangi pemilik rumah pertama yang namanya masih tercantum di SHM.

Maka dari itu, sebaiknya kamu tetap segera membuat sertifikat rumah setelah proses pembelian selesai dan AJB atas nama kamu sudah terbit.

Hal ini untuk mendapatkan semua hak-hak kamu sebagai pemilik properti.

“Properti dengan AJB memiliki risiko tidak tercatat haknya di negara. Karena kepemilikan properti masih atas nama pemilik lama.” jelas Ira.

Kerugian Beli Rumah dengan Akta Jual Beli

Sumber: Rumah123.com

Akta Jual Beli rumah bukanlah sertifikat, melainkan bukti sah peralihan hak atas tanah akibat dari proses jual-beli.

Biasanya, AJB ini diterbitkan oleh PPAT.

Pihak PPAT membutuhkan sertifikat tanah asli dari penjual untuk menerbitkan AJB.

Oleh karena itu, jika membeli rumah dengan AJB maka kamu akan kesulitan untuk membuat AJB atas nama pribadi.

Solusinya, kamu perlu mendatangi pihak pemilik tanah yang namanya ada dalam sertifikat untuk memberikan persetujuan.

Tidak hanya itu saja, kata Irawati, ada beberapa kerugian lain jika memaksa membeli rumah dengan AJB tanpa diubah ke SHM.

Salah satunya berpotensi disalahgunakan oleh pihak lain yang tidak bertanggung jawab.

“Setelah membuat AJB segera proses menjadi SHM atau segera daftarkan nama pembeli di SHM agar ada kepastian hukum sebagai pemilik tanah” jelas Ira.

Kekuatan Hukum Rumah dengan AJB 

Berdasarkan Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok Agraria, sertifikat bukti kepemilikan tanah atau properti tak ada yang wujudnya AJB, melainkan Sertifikat Hak Milik (SHM).

SHM merupakan kepemilikan tertinggi dan memiliki hak yang paling kuat.

Sertifikat Hak Milik (SHM) ini adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan/atau tanah yang dimiliki pemegang sertifikat tersebut.

Dengan demikian, sertifikat ini memiliki kekuatan agar tidak ada pihak lain yang ikut campur tangan dengan kepemilikan tanah.

Sedangkan AJB atau Akta Jual Beli rumah merupakan bukti sah atas transaksi jual beli properti rumah atau tanah antara penjual dan pembeli saja.

Jadi, surat ini menjadi bukti perkara kalau salah satu pihak tidak dapat memenuhi kewajiban.

Maka dari itu, jika kamu membeli rumah dengan AJB tanpa SHM, pastikan untuk bertanggung jawab agar nama kamu disahkan dalam SHM.

Cara Memastikan Rumah dengan AJB Aman

Menurut Irawati, cara paling tepat memastikan bahwa rumah yang kamu beli aman adalah dengan membuat SHM. 

“Jika membeli tanah AJB, harus segera di SHM kan. karena kita tidak tahu apakah tanah yang kita beli ini bersengketa atau tidak. Nanti sejarahnya akan ketahuan saat kita coba naikin ke SHM,” jelas Ira. 

Selain itu, membeli rumah dengan AJB harus memastikan keaslian surat tersebut. 

“Jadi kalau beli rumah AJB kita harus cek dulu ke kelurahan. Benar tidak AJB-nya terdaftar di kelurahan. Kalau AJB kan biasanya diurus sama PPAT Camat kan. Cek, benar tidak ini terdaftar di lokasi ini,” terangnya.

Lalu, lanjut Ira, datanya akan diperiksa apakah girik yang tersimpan atas nama pemilik tanah atau bukan. 

Hal ini akan berguna saat kamu mengajukan permohonan sertifikat ke pihak BPN. 

Nantinya, pihak BPN akan memeriksa atau plotting tanah untuk mengetahui adanya sengketa atau tidak. 

Jadi, jika masih dalam bentuk AJB, rumah tersebut masih berpotensi adanya sengketa dan permasalahan tanah lainnya. 

“Nanti saat kita ajukan ke BPN, pihak sana kan akan plotting tanah itu. Dia akan plotting di sana dan baru ketahuan, apakah ada data atau sertifikat orang lain,” kata Ira.

Namun demikian, harusnya saat pembuatan AJB tanah bisa di-plotting lebih dahulu dengan cara membuat permohonan ke pihak BPN.

“Harusnya sebelum bikin AJB ploting dulu tanah itu biar ketahuan. Caranya buat permohonan ke BPN, kita mau ada transaksi tanah ini. Tolong di-plotting dan diukur,” kata Ira.

Berdasarkan hasil pengukuran dan plotting itulah nanti terlihat dengan jelas tanah ini atas nama siapa.

Cara Mengubah AJB Jadi SHM

Dasar hukum AJB sebagai bukti peralihan hak atas tanah merujuk pada Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pasal ini menerangkan bahwa peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, salah satunya, melalui jual beli, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT.

AJB dapat dijadikan dasar untuk melakukan peralihan hak karena jual beli sekaligus melakukan pemecahan tanah induk guna pendaftaran perubahan pendaftaran tanah.

Selanjutnya, jika AJB sudah dibuat, kamu bisa mengajukan balik nama sertifikat ke kantor pertanahan melalui bantuan notaris.

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional RI yang akan bertugas mengurus persuratan ini.

Meski demikian, AJB tetap menjadi dokumen yang penting karena menjadi dasar dalam pembuatan SHM dan bukti kepemilkan sah terhadap peralihan tanah.

***

Semoga ulasan terkait keuntungan dan kerugian beli rumah dengan Akta Jual Beli (AJB) yang bisa kamu dapatkan.

Simak juga artikel lainnya terkait legalitas tanah dan rumah hanya di artikel.rumah123.com!

Ikuti juga Google News kami untuk mendapatkan berita terbaru dari kami.

Sedang cari hunian impian? Cek aja Rumah123!

Sebab apapun jenis hunian yang kamu mau #SemuaAdaDisini.