Mengenal Objek, Subjek, dan Sahnya Jual Beli Tanah | Panduan Agar Investor Properti Jadi Lebih Pintar

Investasi properti juga bisa mencakup tanah. Investor yang ingin melakukan transaksi jual beli tanah harus memahami banyak mengenai hal ini. 

Saat ingin berinvestasi properti, maka investasi tidak hanya sebatas rumah, rumah kos, apartemen, ruko (rumah toko). 

Atau juga rukan (rumah kantor), kios, gudang, pabrik, alias properti yang memiliki bangunan fisik. Namun, investasi juga bisa mencakup tanah.

Sebenarnya, banyak orang yang membeli tanah untuk investasi jangka panjang. Investor membeli tanah untuk dijual kembali, digunakan untuk pertanian, peternakan, atau perkebunan. 

Atau bisa juga digunakan untuk kerjasama bisnis dengan membangun perumahan, kantor, dan lainnya. 

Bagi investor yang ingin melakukan transaksi jual beli tanah, setidaknya memahami objek, subjek, syarat sahnya jual beli tanah, serta hukum jual beli tanah. 

Jual beli tanah adalah perbuatan hukum berupa pemindahan hak atas tanah oleh penjual kepada pembeli. 

Hal ini bersamaan dengan pembayaran harga oleh pembeli yang bersifat terang, tunai, dan juga riil.

Proses jual beli tersebut harus dilakukan oleh penjual dan pembeli secara terang-terangan atau tidak secara sembunyi. 

Kegiatan antara penjual dan pembeli ini dilakukan di depan notaris/PPAT (pejabat pembuat akta tanah).

Jual beli ini bersifat tunai, pembeli membayar harga langsung bersamaan dengan pemindahan hak tanah oleh penjual. Riil berarti jual beli ini merupakan tindakan yang nyata.

Penjelasan ini dikutip dari buku Panduan Mengurus Tanah Rumah dan Perizinannya karya Dyara Radhite Oryza Fea SH. M.Kn. 

Buku tersebut menyatakan ada beberapa hal yang mencakup jual beli tanah yaitu objek, subjek, dan sahnya jual beli tanah rumah.

Di bawah ini ada sekelumit penjelasan mengenai hal ini. Bagi kamu yang ingin berinvestasi tanah, simak hal ini.

Objek Jual Beli Tanah

Menurut Dyara, dalam jual beli tanah, yang menjadi objek adalah hak atas tanah dan rumah yang dijual. 

Ingat ya, bukan tanah atau rumahnya, tetapi hak atas tanah dan rumah. Jadi jangan sampai salah mengenai hal ini. 

UU Pokok Agraria (UUPA) menjelaskan bahwa Hak Milik dapat diadakan peralihan hak dengan cara jual beli.

Namun, ada pengecualian yang diberikan kepada transmigran dan tanah wakaf, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, 

Hak Milik ini telah diatur dalam UUPA. Hak Milik merupakan hak kepemilikan terkuat atas tanah dibandingkan hak-hak yang lain.

UUPA yang sudah berlaku sejak 1960 ini menjadi salah satu payung hukum atau undang-undang yang mengatur jual beli tanah. 

Subjek Jual Beli Tanah

Subjek hukum dari kesepakatan jual beli adalah perorangan atau individu, dalam hal ini adalah penjual dan pembeli.

Dyara menyatakan ada ketentuan mengenai subjek hukum dari badan hukum dalam persetujuan jual beli tanah dan rumah. 

Subjek hukum tidak dapat melakukan hubungan persetujuan jual beli tanpa penunjukan kuasa antara badan hukum sebagai pihak penjual dan pembeli.

Terkait subjek jual beli tanah ini juga diatur dalam UUPA pasal 21 yang menjelaskan secara lengkap. 

Subjek yang dapat mempunyai Hak Milik adalah warga negara Indonesia dan juga badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah.

Syarat Sahnya Jual Beli Tanah

Proses jual beli tanah baru dianggap sah kalau terpenuhinya syarat materiil dari jual beli tersebut. 

Hal ini merujuk pada ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Keputusan Mahkamah Agung no 123/K/Sip/1970.

Ketentuan ini mencakup kecakapan dan kewenangan para pihak untuk melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan.

Lantas dipenuhinya syarat oleh pembeli untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang dibeli dari penjual.

Kemudian juga persetujuan bersama untuk melakukan jual beli tersebut dan terakhir dipenuhinya syarat tunai, terang, dan riil.

Proses Jual Beli Tanah 

Saat melakukan proses jual beli tanah, ada sejumlah tahapan yang harus dilakukan oleh kedua pihak. 

1. Memeriksa Sertifikat Tanah 

Penjual dan pembeli mesti memastikan kalau tanah tidak dalam sengketa, tidak diagunkan ke bank, atau tidak disita. 

2. Memeriksa PBB 

Pembeli berhak meminta kepada penjual alias pemilik properti untuk memberikan tanda bukti setoran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). 

3. Membayar Pajak dan Biaya Pembuatan AJB

Penjual memiliki kewajiban membayar pajak penghasilan (PPh), sementara pembeli harus  membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

4. Membuat AJB 

Pihak penjual dan pihak pembeli serta saksi menandatangani AJB (Akta Jual Beli) yang telah disepakati kedua belah pihak.

5. Proses Balik Nama Sertifikat Tanah 

Setelah penjual dan pembeli menyepakati AJB, proses selanjutnya melakukan proses balik nama sertifikat tanah.

Wah, ternyata banyak juga ya syarat, objek, dan subjek jual beli tanah. Kamu memang harus mengetahuinya agar tidak salah ketika melakukan transaksi.

Jangan lupa membaca artikel Rumah123.com untuk mendapatkan berita, tips, atau panduan yang menarik mengenai properti, desain, hukum, hingga gaya hidup.

Saatnya kamu memilih dan mencari properti terbaik untuk tempat tinggal atau investasi properti seperti Sutera Winona.