OK
Dijual
Disewa
Properti Baru
Panduan

Proyek RusunTidak Feasible BagiPengembang Besar

04 Oktober 2023 · 3 min read Author: abhilash

HANYA PERHATIKAN FAKTOR DEMAND

JAKARTA – Sejumlah pengembang besar di Indonesia saat ini belum melihat proyek 1.000 menara rumah susun (rusun) sebagai proyek yang feasible. Alasannya, banyak kendala yang dihadapi pengembang besar ketika ingin masuk ke proyek tersebut. Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Lukman Purnomosidi mengatakan, enggannya pengembang besar melirik proyek tersebut karena selama ini pemerintah hanya memerhatikan kebutuhan masyarakat sebagai konsumen dibanding pengembang sebagai produsen.

“Pemerintah hanya fokus pada sisi permintaan (demand) saja, tidak pada sisi pasokan (supply). Sementara, jika tidak ada pasokan, rusun tidak akan mungkin terbangun,” kata Lukman disela acara penandatanganan kerja sama antara REI dengan Sekolah Tinggi Manajemen PPM dalam rangka penyelenggaran program Magister Manajemen Bidang Kekhasan Real Estat di Jakarta, Selasa (10/7).

Senada dengan Lukman, Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit berpendapat, faktor demand yang selama ini terus menjadi perhatian utama pemerintah adalah, pembebasan PPN, PPh, BPHTB, serta pengadaan subsidi. “Sementara, sisi supplay seperti adanya bank tanah bagi rusun, izin pembangunan yang tidak birokratik, serta faktor pembiayaan menyangkut biaya konstruksi, dan manajemen pengelolaan rusun,” kata Panangian di Jakarta, belum lama ini.

Menurut Panangian, pemerintah tidak memiliki konsep yang matang dan tepat untuk program 1.000 menara rusun. Kemudian, lanjut dia, pemerintah juga tidak memiliki perangkat kebijakan khusus yang mampu menciptakan kepastian hukum untuk menghilangkan ekonomi biaya tinggi dalam pembangunan rusun. “Pengembang besar seperti Agung Podomoro Group (APG), Grup Sinarmas, PT Summarecon Agung Tbk, Grup Bakrie, dan Grup Artha Graha, selama ini lebih memilih mengembangkan apartemen kelas menengah atas. Kalau yang besar saja tidak tertarik, apalagi dengan pengembang biasa. Persoalannya, bagaimana pemerintah bisa menarik pengembang besar tersebut,” kata Panangian.

Panangian memprediksi, jika pemerintah mampu ‘menggaet’ pengembang besar tersebut untuk ikut serta membangun rusun, niscaya program tersebut bisa berhasil.

Kredit Lahan
Di satu sisi, Lukman Purnomosidi menyarankan sekiranya Bank Indonesia (BI) bisa mengeluarkan kebijakan soal kredit lahan bagi peruntukan pembangunan rusun. Dia menjelaskan, pelaksanaan proyek 1.000 menara rusun bukan perkara yang mudah, mengingat lahan di wilayah perkotaan selain sangat sulit dibebaskan, harga lahan diperkotaan sudah cukup tinggi. “Kalau ada fasilitas kredit lahan, mungkin agak lebih ringan,” ungkap Lukman.

Panangian menambahkan, berdasarkan kesuksesan program rusun disejumlah negara seperti Singapura, Hong Kong, Thailand dan Malaysia, terlihat bahwa kekuatan otoritas pemerintah merupakan kunci sukses dibalik keberhasilan program rusun. Panangian berpendapat, untuk membangun rusun murah seharusnya pemerintah telah memiliki bank tanah yang lokasinya cukup strategis dan berada di tengah kota.

Menurut dia, untuk membebaskan lahan tersebut, pemerintah cukup menggunakan dana bergulir yang dikelola Badan Layanan Umum (BLU). “Setelah tanah bebas, saya yakin kalau kawasan itu ditawarkan untuk dibangun rusun banyak yang tertarik,” ujar Panangian. Pengembang, imbuh Panangian, selanjutnya tinggal mengembalikan dana BLU tersebut. Panangian memperkirakan untuk 10 lokasi hanya dibutuhkan dana sebesar Rp 800 miliar dengan luasan masing-masing empat hektar untuk pembebasan lahannya.

Panangian mengungkapkan, dari luasan empat hektar tersebut, sesuai koefisien luas dan dasar bangunan (KLB/KDB) bisa dibangun sebanyak 6.000 unit rusun yang berarti untuk 10 lokasi sudah dapat disediakan 60.000 unit di lokasi strategis. Berdasarkan riset PSPI, jelas Panangian, khusus di wilayah Jakarta, masih banyak terdapat lahan-lahan di sejumlah lokasi strategis dengan harga jual maksimal Rp 2 juta per m². Sedikitnya PSPI mencatat ada 10 lokasi, diantaranya di daerah Cawang, Jakarta Timur, dan sekitar Taman Anggrek, Jakarta Barat.