Penjelasan Lengkap Jaminan Fidusia, Wajib Tahu Sebelum Ambil KPR

Berencana mengajukan KPR? Sebelum itu, ketahui dulu penjelasan seputar jaminan fidusia beserta aturannya menurut undang-undang. 

Untuk mengajukan kredit, mulai dari kredit mikro maupun KPR rumah, pastinya kamu harus memiliki jaminan. 

Jaminan tersebut bertujuan untuk memastikan bahwa kredit atau pinjaman akan dibayar lunas, sesuai dengan aturan yang berlaku.

Baik jaminan tersebut dalam bentuk harta bergerak maupun tidak bergerak, persyaratan lain yang harus diperhatikan adalah jaminan fidusia. 

Lantas, apa itu jaminan fidusia? Mari kita bahas bareng-bareng. 

Mengenal Pengertian Jaminan Fidusia

Jaminan fidusia diambil dari etimologi Yunani, tepatnya dari kata “fides” yang berarti kepercayaan.

Sementara, menurut bahasa Belanda istilah ini digabungkan dengan kata lain yaitu Fiduciare Eigendom Oveerdracht (FEO), yakni penyerahan hak milik secara kepercayaan.

Istilah fidusia dapat diartikan sebagai penyerahan kepemilikan atas suatu harta yang dilandasi oleh kepercayaan. 

Dalam praktik fidusia, kepemilikan atau atas nama benda berada di pihak lain, namun keberadaan dan penggunaan berada di pemilik asal.

Oleh karena itu, jaminan fidusia merupakan kondisi di mana penyerahan kepemilikan terjadi di dalam pemberian jaminan atas pihak lain.

Contoh Jaminan Fidusia pada KPR

Contoh mudahnya, saat kamu membeli rumah dengan sistem pembayaran KPR.

Saat itu, pihak pemberi kredit atau bank akan membelikan rumah tersebut dari pengembang untuk dihuni. 

Namun, kamu dipersilahkan menempati dan menggunakan rumah tersebut.

Apabila kamu belum melunasi kredit, maka rumah tersebut masih dimiliki oleh pihak pemberi kredit sampai jaminan atau kredit kamu lunas.

Aturan Hukum dan UU Jaminan Fidusia di Indonesia

Di Indonesia, jaminan fidusia diatur dalam Undang-Undang No.42 tahun 1999 mengenai jaminan fidusia.

Berdasarkan UU tersebut, dinyatakan jika jaminan fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak yang berwujud dan tidak berwujud maupun tidak bergerak.

Khususnya bangunan yang tidak dibebani hak tanggungan atau hipotek. 

Mengingat jaminan fidusia sudah diatur oleh UU di Indonesia, penerima jaminan fidusia akan mendapat prioritas dibandingkan kreditur lainnya. 

Seluruh transaksi pinjam-meminjam, serta pengalihan aset kepemilikan akan dijamin sesuai UU yang berlaku. 

Adapun, perjanian jaminan fidusia harus dilakukan, ditetapkan dan diresmikan oleh notaris, sebagai bagian penting dalam kekuatan hukum yang berlaku. 

Hal tersebut bertujuan untuk memberikan perlindungan bagi kedua belah pihak.

Yaitu pihak peminjam dan pemberi jaminan agar tidak ada yang dirugikan satu sama lain.

Bagi pemberi pinjaman, sertifikat fidusia akan menjadi dasar kekuatan hukum untuk penyitaan aset jika peminjam tidak mampu melunasi pinjaman. 

Sementara bagi pihak peminjam, sertifikat fidusia merupakan bentuk perlindungan jika ada kemungkinan pemberi pinjaman melakukan tindakan sewenang-wenang. 

Sebagai contoh, pemberi pinjaman melakukan penyitaan aset di luar aturan dan ketentuan yang berlaku apabila terjadi gagal bayar selama masa pinjaman. 

Jika hal tersebut terjadi, maka pemberi kredit sebaiknya melaporkan dahulu ke pengadilan, lalu ada proses eksekusi kemudian. 

Objek Jaminan Fidusia dalam Industri Properti

Jaminan fidusia tidak hanya berlaku pada harta bergerak saja, harta tidak bergerak seperti properti yang kita miliki pun termasuk di dalamnya. 

Khusus fidusia untuk properti, hal ini mengacu pada UU No. 4 tahun 1992 tentang perumahan dan pemukiman. 

Berdasarkan UU tersebut, ada dua jenis rumah yang masuk dalam perjanjian jaminan fidusia sebagai berikut. 

1. Jaminan Fidusia Rumah Tapak

Meski bangunan terdiri dalam satu kesatuan, kepemilikan bangunan dan tanah bisa saja berbeda. 

Ini disebabkan karena hukum agraria di Indonesia menganut azas pemisahan horizontal. 

Azas ini menyebabkan pembebanan bangunan bisa dilakukan sebagai jaminan terpisah dari tanah. 

Dalam hal ini, rumah tapak memerlukan azas perlindungan fidusia untuk memberi kepastian hukum mengenai jaminannya.

Undang-undang fidusia mensyaratkan adanya izin tertulis dari pemilik lahan yang menyatakan bahwa bangunan di atasnya dapat dijaminkan. 

Izin ini menjadi hal penting untuk proses pengalihan hak dan kepemilikan ketika pinjaman telah lunas. 

Secara singkat, fidusia rumah tapak menjaminkan beserta tanah yang didirikan.

Namun kepemilikan atas tanah masih dari pemilik asal dan akan dialihkan pada penerima fidusia ketika pinjaman telah lunas.  

Kepemilikan tanah tersebut, berikut dengan kepemilikan bangunan yang berdiri di atasnya. 

2. Jaminan Fidusia Rumah Susun

Khusus untuk rumah susun, seperti rusunami dan apartemen, yang menjadi objek jaminannya bukan tanahnya, melainkan satuan unitnya. 

Dengan demikian, penerima fidusia rumah hanya akan membayar pinjaman untuk unit rumah susun. 

Pengalihan kepemilikan atas rumah akan dilakukan apabila pinjaman telah lunas. 

Namun, kepemilikan ini tidak termasuk tanahnya, yakni hanya rumah susun yang bersertifikat. 

Contoh Jaminan Fidusia dalam Kasus Membeli Rumah KPR

Amir membeli rumah dua lantai di wilayah Bintaro senilai Rp850 juta dengan masa cicilan selama 10 tahun yang sudah ia beli sejak Januari 2012.

Selama masa angsuran berlangsung sekitar delapan tahun Amir tidak pernah menunggak cicilan rumah senilai Rp6 juta per bulan. 

Namun, pada beberapa bulan ini, Amir tidak menyanggupi cicilan tersebut selama hampir tiga bulan lamanya karena usahanya terganggu. 

Lantas, Kreditur Berhak Melakukan Penyitaan Aset?

Jawabannya, tidak bisa. Mengapa demikian?

– Kreditur tidak bisa semena-mena dalam melakukan proses penyitaan terhadap rumah Amir, harus melewati pengadilan terlebih dahulu untuk disidangkan. 

– Proses penyitaan aset berupa rumah, hanya dapat dilakukan jika surat keputusan eksekusi sudah ditangan pengadilan.

Dapat disimpulkan jika jaminan fidusia adalah hal yang sangat penting, apabila kamu berencana untuk membeli hunian secara kredit. 

Untuk memastikan hal ini, tak ada salahnya jika kamu berkonsultasi dengan pihak bank mengenai jaminan ini supaya kedua pihak tak saling dirugikan. 

Yuk, cari tahu tips beli rumah impian yang lebih mudah hanya di  artikel.rumah123.com.

Wujudkan rumah impian berwawasan lingkungan bersama Cluster Mississippi Kota Wisata selengkapnya di Rumah123.com dan dan 99.co, yang pastinya #AdaBuatKamu!