surat jual beli tanah - Rumah123.com Perhatikan isi dari surat jual beli tanah sebelum bertransaksi - Rumah123.com

Transaksi jual beli tanah merupakan transaksi besar. Salah sedikit saja dalam prosesnya, bisa-bisa ada pihak yang merugi. Maka dari itu, perhatikan setiap prosedur yang perlu dilalui agar jual beli rumah dapat berjalan lancar dan tak ada proses yang menyimpang. 

Salah satunya adalah dengan membuat surat jual beli tanah. Dengan surat ini, penjual dan pembeli bisa terhindar dari penipuan.

Surat ini juga bisa menjadi antisipasi jika pihak penjual maupun pihak pembeli ingkar janji, alias melakukan wanprestasi. 

Jual beli tanah bersertifikat hanya bisa dilakukan dengan pembuatan Akta Jual Beli

Sebelum masuk ke pembahasan seputar surat jual beli tanah, ada baiknya kamu mengetahui ini.

Bahwa satu-satunya cara dalam transaksi jual beli tanah bersertifikat adalah dengan pembuatan Akta Jual Beli Tanah (AJB).

Tanpa AJB, hak atas tanah tidak beralih ke pembeli. Sehingga nantinya, proses balik nama sertifikat akan ditolak oleh kantor pertanahan. 

Namun dalam pembuatan AJB, seringkali ada faktor penghambat.

Misalnya rumah yang masih dalam tahap pembangunan oleh developer, atau pembeli meminta skema pembayaran melalui cicilan.

Ketika faktor-faktor ini membuat AJB tak bisa segera dibuat, maka surat jual beli tanah bisa menjadi pengganti sementara. 

Seperti apa isi dari surat jual beli tanah? Dalam artikel ini, Rumah123.com akan memberikan panduan hingga contoh dari surat tersebut.

Namun sebelumnya, simak dulu pengertian dan manfaatnya berikut ini!

Pengertian dan manfaat dari surat jual beli tanah

Surat jual beli tanah adalah perjanjian antara penjual dan pembeli yang menjelaskan hak dan kewajiban masing-masing pihak dalam transaksi jual beli tanah. Dengan adanya surat ini, kedua belah pihak akan diuntungkan. 

Adapun manfaatnya antara lain untuk:

- Menegaskan posisi kedua belah pihak di mata hukum

- Melindungi hak dan kewajiban penjual dan pembeli

- Bagi penjual, surat ini menjadi pengikat agar pembeli menepati janji untuk benar-benar membeli tanah yang dijual

- Bagi pembeli, surat ini menjadi jaminan bahwa tanah yang dibeli bukanlah tanah sengketa, tanah wakaf, atau tanah warisan yang haknya tak boleh dialihkan.

Apakah surat jual beli tanah sama dengan PPJB?

Fungsi surat jual beli tanah dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sama-sama untuk mengikat penjual dan pembeli yang melakukan transaksi tanah. 

PPJB merupakan perjanjian pendahuluan, di mana penjual dan pembeli saling berjanji bahwa nantinya akan terjadi transaksi jual beli tanah secara legal dengan dibuat Akta Jual Beli (AJB). 

Dibuatnya PPJB adalah untuk menjamin atau mengamankan pembayaran tanah dari pembeli ke penjual. Kesimpulannya, surat jual beli tanah dan PPJB adalah hal yang sama. 

Membuat surat jual beli tanah, melalui notaris atau di bawah tangan?

Surat perjanjian jual beli tanah bisa dibuat baik dengan akta otentik (melalui notaris) atau akta di bawah tangan.

Seperti namanya, akta otentik artinya surat perjanjian dibuatkan oleh notaris. Sementara akta di bawah tangan dibuat oleh penjual dan pembeli tanpa melalui notaris. 

Pertanyaannya, mana yang lebih baik? Jawabannya adalah surat perjanjian yang dibuat melalui notaris.

Sebab, surat tersebut akan memiliki kekuatan pembuktian hukum yang sempurna sehingga isinya tidak bisa dibantah. 

Jika ada yang membantah, maka pihak yang membantah harus membuktikan apa yang dibantahnya.

Sedangkan surat yang dibuat tanpa notaris, kekuatan pembuktiannya tidak sesempurna akta otentik. 

Apabila mau membuat surat perjanjian jual beli tanah dengan bantuan notaris, maka kamu bisa meninggalkan urusan tersebut di notaris dan tak perlu kerepotan lagi.

Namun jika kamu mau membuatnya sendiri, sebaiknya perhatikan hal-hal berikut ini. 

Baca juga: Berapa Sih Biaya Notaris dalam Proses Jual Beli Rumah?

Syarat pembuatan surat jual beli tanah

Surat perjanjian jual beli tanah yang dibuat di bawah tangan tetap harus mengandung unsur-unsur Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu:

1. Adanya kata sepakat di antara penjual dan pembeli

2. Pihak penjual dan pembeli cakap dalam melakukan transaksi jual beli tanah

3. Hak atas tanah harus jelas

4. Transaksi tidak bertentangan dengan hukum.

Tanpa ada syarat tersebut, maka surat perjanjian tidak sah. 

Klausul-klausul dalam surat perjanjian jual beli tanah

Klausul yang diatur dalam surat perjanjian jual beli bersifat terbuka. Artinya, kedua belah pihak bebas menentukan isi dari kesepakatan perjanjian.

Selama isinya tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, dan kedua pihak sama-sama menyepakatinya. 

Namun biasanya, ada beberapa perjanjian yang terdapat di surat jual beli tanah karena dinilai penting untuk diatur. Antara lain:

1. Klausul objek tanah:

- Jenis hak atas tanah

- Nomor & tanggal sertifikat

- Lokasi tanah

- Nama pemilik sertifikat.

Semakin spesifik, tentu semakin baik. Namun perlu diingat bahwa poin-poin di atas perlu disebutkan. 

2. Klausul transaksional:

- Harga tanah

- Cara pembayaran (tunai atau dicicil)

- Biaya pelunasan PBB terakhir

- Pajak penjual dan pembeli

- Biaya pembuatan AJB dan balik nama sertifikat.

Lantaran sifat dari surat perjanjian ini adalah terbuka, maka masing-masing pihak bebas menentukan siapa yang menanggung biaya-biaya di atas.

3. Klausul pernyataan dan jaminan (dibuat oleh penjual):

- Objek tanah yang dijual tidak terlibat sengketa hukum

- Objek tanah yang dijual tidak sedang dijaminkan 

- Objek tanah yang dijual tidak dalam penyitaan.

Jika pernyataan-pernyataan di atas tidak benar, maka penjual harus menjamin bahwa pembeli tidak akan dirugikan.

Misalnya dengan mengembalikan uang yang sudah dibayar, atau membebaskan pembeli dari tuntutan hukum pihak lain. 

4. Klausul antisipasi:

- Antisipasi sanksi jika terjadi pelanggaran selama perjanjian dilaksanakan

- Antisipasi jika salah satu pihak dalam perjanjian meninggal dunia.

5. Klausul syarat tangguh:

Syarat yang menangguhkan transaksi jual beli. Jika sudah terpenuhi, maka proses pembuatan AJB bisa dilakukan.

Klausul syarat tangguh menjadi hal penting, lantaran pembuatan surat perjanjian jual beli tanah dilandaskan karena masih ada faktor yang membuat proses pembuatan AJB ditunda. 

6. Klausul perintah dan larangan:

Klausul perintah adalah kesepakatan tentang kedua belah pihak untuk melakukan kewajibannya selama berlangsungnya perjanjian.

Misalnya penjual wajib mengosongkan tanah ketika pembeli sudah melunasi pembayaran. 

Sedangkan klausul larangan adalah kesepakatan tentang kedua belah pihak untuk tidak melakukan tindakan tertentu selama berlangsungnya perjanjian.

Misalnya jika pembeli sudah melakukan pembayaran, penjual dilarang menjual dan menyewakan tanah kepada pihak lain, atau menjadikan tanah sebagai jaminan kredit. 

7. Penutup

Penjual dan pembeli menandatangani surat perjanjian jual beli tanah di atas materai Rp6.000. Dibutuhkan pula saksi (minimal 2 orang) untuk menandatangani surat ini. 

Apabila penjual sudah memiliki suami atau istri, maka mereka juga harus menandatangani surat perjanjian, sebagai persetujuan bahwa mereka setuju tanah tersebut akan dijual. 

Sebab, tanah yang dijual bisa jadi merupakan harta bersama. 

Contoh surat jual beli tanah

Berikut contoh surat perjanjian jual beli tanah yang bisa kamu ikuti. Perlu diingat, isi dari surat perjanjian tersebut kembali lagi kepada kesepakatan kedua belah pihak. Sehingga contoh surat di bawah ini dapat dimodifikasi sesuai dengan kesepakatan antara penjual serta pembeli. 

SURAT KETERANGAN JUAL BELI SEBELUM DIAKTAKAN

Kami yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama                      : …………………………………………………………………………

Tempat Tgl Lahir   : …………………………………………………………………………

Pekerjaan                : …………………………………………………………………………

Alamat                    : …………………………………………………………………………

………………………………………………………………………….................................

Nomor KTP             : …………………………………………………………………………

Untuk selanjutnya disebut pihak pertama (penjual).

Nama                      : …………………………………………………………………………

Tempat Tgl Lahir     : …………………………………………………………………………

Pekerjaan                : …………………………………………………………………………

Alamat                    : …………………………………………………………………………

………………………………………………………………………….................................

Nomor KTP             : …………………………………………………………………………

Untuk selanjutnya disebut pihak kedua (pembeli)

Pada hari ini …………….. tanggal …… (………………………………................)  bulan …………. tahun ………… (……………………………………………………................................). Pihak pertama dengan ini menyatakan dan mengikatkan diri untuk menjual ke pihak kedua dan pihak kedua juga berjanji, menyatakan serta mengikatkan diri untuk membeli dari pihak pertama berupa:

Sebidang tanah dengan hak ……………………………….. yang diuraikan dalam nomor sertifikat tanah …………………………………………………………………… Yang berlokasi di …………………………………………………………...........................................(alamat lengkap) dengan ukuran panjang tanah …………..m (……………………………………… meter) lebar ………..m (……………………………………. meter) dengan luas tanah …………….. m2 (………………………………………………… meter persegi) dan untuk selanjutnya disebut dengan Tanah. Dengan batas-batas tanah sebagai berikut:

Sebelah barat: Berbatasan dengan …………………………………………………

Sebelah timur: Berbatasan dengan …………………………………………………

Sebelah utara: Berbatasan dengan …………………………………………………

Sebelah selatan: Berbatasan dengan ………………………………………………

Kedua belah pihak bersepakat untuk mengadakan ikatan perjanjian jual beli tanah di mana syarat dan ketentuannya diatur dalam 10 (sepuluh) pasal, seperti berikut di bawah ini:

Pasal 1 – HARGA DAN CARA PEMBAYARAN

Jual beli tanah tersebut dilakukan dan disetujui oleh masing-masing pihak dengan harga per meter persegi Rp ……………… (…………………………………..…Rupiah *terbilang dalam huruf), sehingga keseluruhan harga tanah tersebut adalah: Rp ……………… (…………………………………..…Rupiah *terbilang dalam huruf), dan akan dibayarkan Pihak Kedua kepada Pihak Pertama secara (tunai / kredit ) selambat-lambatnya tanggal …… (………………………………) bulan …………. tahun ………… (……………………………………………………..) setelah ditandatanganinya surat perjanjian ini.

Pasal 2 – JAMINAN DAN SAKSI

Pihak Pertama menjamin sepenuhnya bahwa Tanah yang dijualnya adalah milik sah atau hak pihak pertama sendiri dan tidak ada orang atau pihak lain yang turut mempunyai hak, bebas dari sitaan, tidak tersangkut dalam suatu perkara atau sengketa, hak kepemilikannya tidak sedang dipindahkan atau sedang dijaminkan kepada orang atau pihak lain dengan cara bagaimanapun juga, dan tidak sedang atau telah dijual kepada orang atau pihak lain.

Jaminan pihak pertama dikuatkan oleh dua orang yang turut menandatangani Surat Perjanjian ini selaku saksi. Kedua orang saksi tersebut adalah:

Nama                                : …………………………………………………………………

Tempat Tgl Lahir               : …………………………………………………………………

Pekerjaan                          : …………………………………………………………………

Alamat                               : …………………………………………………………………

…………………………………………………………………...........................................

Nomor KTP                       : …………………………………………………………………

Hubungan kekerabatan          :……………………………………………………………..

Selanjutnya disebut sebagai saksi I

Nama                                : …………………………………………………………………

Tempat Tgl Lahir               : …………………………………………………………………

Pekerjaan                          : …………………………………………………………………

Alamat                               : …………………………………………………………………

…………………………………………………………………...........................................

Nomor KTP                       : …………………………………………………………………

Hubungan kekerabatan          :……………………………………………………………..

Selanjutnya disebut sebagai saksi II

Pasal 3 – PENYERAHAN TANAH

Pihak pertama berjanji serta mengikatkan diri untuk menyerahkan sertifikat tanah kepada pihak kedua selambat-lambatnya tanggal …… (………………………………) bulan …………. tahun ………… (…………………………………………………..) setelah pihak kedua melunasi seluruh pembayarannya.

Pasal 4 – STATUS KEPEMILIKAN

Sejak ditandatanganinya Surat Perjanjian ini maka tanah tersebut di atas beserta segala keuntungan maupun kerugiannya beralih dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua dengan demikian hak kepemilikan tanah tersebut sepenuhnya menjadi hak milik Pihak Kedua.

Pasal 5 – PEMBALIKNAMAAN KEPEMILIKAN

Pihak pertama wajib membantu pihak kedua dalam proses pembaliknamaan atas kepemilikan hak tanah dan bangunan rumah tersebut dalam hal pengurusan yang menyangkut instansi-instansi terkait, memberikan keterangan-keterangan serta menandatangani surat-surat yang bersangkutan serta melakukan segala hak yang ada hubungannya dengan pembaliknamaan serta perpindahan hak dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.

Segala macam biaya yang berhubungan dengan balik nama atas tanah dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua dibebankan sepenuhnya kepada Pihak Kedua.

Pasal 6 – PAJAK, IURAN, DAN PUNGUTAN

Kedua belah pihak bersepakat bahwa segala macam pajak, iuran, dan pungutan uang yang berhubungan dengan tanah di atas:

Sejak sebelum hingga waktu ditandatanganinya perjanjian ini masih menjadi kewajiban dan tanggung jawab Pihak Pertama.

Setelah ditandatanganinya perjanjian ini dan seterusnya menjadi kewajiban dan tanggung jawab Pihak Kedua.

Pasal 7 – MASA BERLAKUNYA PERJANJIAN

Perjanjian ini tidak berakhir karena meninggal dunianya pihak pertama, atau karena sebab apapun juga. Dalam keadaan demikian maka para ahli waris atau pengganti pihak pertama wajib mentaati ketentuan yang tertulis dalam perjanjian ini dan pihak pertama mengikat diri untuk melakukan segala apa yang perlu guna melaksanakan ketentuan ini.

Pasal 8 – HAL-HAL LAIN

Hal-hal yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan dibicarakan serta diselesaikan secara kekeluargaan melalui jalan musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.

Pasal 9 – PENYELESAIAN PERSELISIHAN

Apabila terjadi perselisihan dan tidak bisa diselesaikan secara kekeluargaan atau mufakat maka kedua belah pihak telah sepakat memilih menyelesaikan perkara secara hukum. Tentang perjanjian ini dan segala akibatnya, kedua belah pihak memilih menyelesaikan perkara di …………………………………………………………..

Demikianlah Surat Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani kedua belah pihak di ……………………………… pada Hari ……………… Tanggal …… (..…………………………......) Bulan …………………. Tahun ……… ( …………………………..………………….. ), dalam keadaan sadar serta tanpa adanya paksaan atau tekanan dari pihak manapun

 

PIHAK PERTAMA, ( …………….……………………….. )

 

PIHAK KEDUA, ( …………….……………………….. )

 

Saksi-Saksi:

SAKSI PERTAMA, ( …………….……………………….. )

 

SAKSI KEDUA, ( …………….……………………….. )

Bagikan:
13748 kali