Developer Rumah Pailit, Haruskah Cicilan KPR Tetap Dibayarkan?

Dalam beberapa kasus, beberapa developer rumah kerap mengalami kebangkrutan. 

Padahal, cicilan KPR masih terus berjalan untuk pembelian rumah. 

Kalau hal ini terjadi, haruskah pembeli terus melanjutkan pembayaran?

Untuk itu, kamu harus melihat kondisi rumah yang kamu beli terlebih dahulu. 

Apakah rumah yang dibeli sudah jadi dan siap ditinggali atau rumah masih dalam proses pembangunan. 

Yuk, simak ulasannya di bawah ini:

Rumah Sudah Jadi dan Siap Ditinggali

Jika rumah yang kamu beli sudah jadi secara utuh dan siap ditinggali, maka ada aturan tersendiri yang mengatur hal tersebut.

Hal itu berdasarkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor (PBI 2016). 

Tak hanya itu, aturan ini juga terdapat pada Lampiran Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 12/ 38 /DPNP tanggal 31 Desember 2010 tentang Pedoman Penyusunan Standard Operating Procedure (SOP) Administrasi Kredit Pemilikan Rumah Dalam Rangka Sekuritisasi (SEBI 2010). 

Setelah permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) disetujui bank dan Akad Kredit dengan bank telah ditandatangani, maka bank akan mentransfer dana ke pihak developer. 

Lalu, notaris akan memproses Akta Jual Beli (AJB) serta pembalikkan nama sertifikat tanah ke namamu. 

Rumah yang sudah atas namamu sebagai pembeli ini akan langsung dibebankan Hak Tanggungan oleh pihak bank. 

Selain itu, surat–surat seperti AJB, sertifikat hak atas tanah, dan termasuk Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dipegang oleh pihak bank .

Dokumen-dokumen tersebut dijadikan jaminan sampai semua cicilan kepada bank telah dilunasi.

Jika hal itu terjadi, maka rumah yang telah dibeli akan menjadi milikmu. 

Saat developer rumah bangkrut atau dinyatakan pailit di tengah jalan, maka status rumahmu tidak akan menjadi boedel pailit.

Sebab, utang-utang developer akan diselesaikan oleh kurator. 

Selain itu, cicilanmu kepada bank juga harus terus dilanjutkan sesuai Perjanjian Kredit yang telah ditandatangani. 

Kamu bisa memiliki dan menempati rumah tersebut jika cicilan KPR telah lunas.

Rumah Belum Jadi 

Saat rumah yang kamu beli belum jadi secara utuh, sementara developer dinyatakan pailit sehingga tidak dapat melanjutkan pembangunan. 

Jika hal ini terjadi, maka kamu hanya memegang PPJB yang telah ditandatangani dengan  pihak developer. 

Hal itu berarti rumah tersebut masih menjadi milik developer dan belum beralih. 

Selain itu, rumah tersebut juga menjadi bagian dari boedel pailit. 

Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (Kepmenpera 1995), PPJB tersebut juga belum bisa diproses menjadi AJB. 

Sebab, rumah tersebut harus diselesaikan pembangunannya terlebih dahulu dan telah siap untuk dihuni. 

KPR yang diajukan untuk rumah yang jadi diatur dalam PBI 2016 dan Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 18/19/DKMP tanggal 6 September 2016 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor (SEBI 2016). 

Persyaratan untuk bank memberikan Kredit Pemilikan (KP) untuk pemilikan properti yang belum jadi adalah adanya perjanjian kerjasama antara Bank dan developer. 

Perjanjian itu biasanya berisi ketentuan jaminan yang diberikan oleh developer kepada bank. 

Minimal nilainya sebesar selisih antara komitmen Kredit atau Pembiayaan dengan pencairan yang telah dilakukan oleh bank.

Jaminan tersebut dapat dieksekusi oleh bank jika developer tidak dapat menyelesaikan pembangunan Propertinya.

Bank juga tidak akan mengucurkan dana 100 persen kepada pihak developer. 

Dana akan dikirimkan secara bertahap sebagaimana diatur dalam SEBI 2016. 

Untuk itu, biasanya KPR rumah inden hanya bisa diajukan kepada bank yang merupakan rekanan developer. 

Bank biasanya tidak akan memegang jaminan lain selain PPJB antara pembeli dan developer sebagai “jaminan sementara” dan jaminan dari pihak developer itu sendiri. 

PPJB sendiri sebenarnya tidak bisa dijadikan agunan bank menurut  Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan (UU 10/1998) dan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.

Agunan bank hanya dapat berupa barang, proyek, atau hak tagih yang dibiayai dengan kredit yang bersangkutan.

Adapun hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan hanyalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, atau Hak Guna Bangunan.

Melansir dari Hukum Online, terdapat tiga perjanjian yang harus diperhatikan secara terpisah, yakni:

1.  PPJB

2. Perjanjian Kredit 

3. Perjanjian Kerjasama beserta jaminan 

Ketika developer pailit, PPJB secara otomatis akan hilang jika mengacu pada Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UU KPKPU). 

Kamu tidak dapat menuntut diprosesnya AJB berdasarkan PPJB tersebut ketika developer dinyatakan pailit. 

Hal yang bisa dilakukan adalah menuntut ganti rugi kepada developer sebagai Kreditor 

Konkuren berdasarkan Pasal 115 ayat (1) UU KPKPU.

Itulah beberapa hal yang harus kamu ketahui terkait pembayaran cicilan jika developer rumah dinyatakan pailit. 

Jangan lupa kunjungi artikel.rumah123.com untuk dapatkan artikel menarik lainnya seputar properti. 

Kamu juga bisa mencari properti yang sesuai kebutuhanmu seperti Edison Residence hanya di www.rumah123.com.